无锡要债公司成功处理一起历时八年的物业费纠纷圆满解决

近日，在无锡要债公司的“清单式调解工作法”下，一起历时八年的物业费纠纷圆满解决。而这，正是昌邑法院法官们将情理交织、加强释法、做好案件回访于物业纠纷化解工作始终的生动切片。

个案审理：“对症下药”变无解为有解

业主腾某因房屋外墙破损、屋内水管渗漏等问题，自2017年起拒缴物业费，物业公司多次沟通无果后诉至法院。承办法官经审理发现，案涉小区建成于2009年，属于老旧小区，收费标准为住宅每平方米五毛。通过庭前与双方当事人多次沟通联系，法官明晰双方矛盾根源在于“服务标准模糊”与“整改责任推诿”，进而形成了服务与缴费的双向僵局。为了帮助双方明确争议焦点，引导双方聚焦症结，法官“对症下药”，创新提出了“双清单调解法”。

调解破局：“问题清单”让对抗变对话

一是引导业主开列问题清单：请业主明确物业服务瑕疵，并对其提出的渗水点位、道路积水等问题逐项拍照列明；二是要求物业明确责任清单：针对业主提出的服务瑕疵，要求物业对照合同条款，明确责任范围、负责人员、维修时限及验收标准。  

清单让双方争议焦点更加明确，在法官的调解下，经过近2小时的协商，物业承诺三日内完成外墙及管道漏水的维修，并减免了部分物业费；腾某则同意当场补缴减免后的全部物业费，共计2990元。调解书签订后，物业公司立即安排维修人员对案涉房屋进行维修前准备。

跟踪回访：“司法回访”促承诺变行动 

“结案不是终点，整改必须落地！”法官认识到必须主动延伸审判职能，做实案件办理“后半篇文章”才能让矛盾纠纷彻底化解。他对照审理中双方列出的两张清单，于结案次日，与业主及物业公司一同前往案涉小区进行了实地踏查。

“你们答应整改的楼道口积水、屋内管道漏水情况要尽快落实到位。”“物业整改不是表面功夫、糊弄业主，而要从根本上解决问题。”法官对审理案件过程中，业主提出的问题逐项进行了实地查看，物业公司当场认领了整改事项。

“解决物业纠纷，功夫不仅要花在案件审理之内，也要花在审理之外”。自2025年以来，昌邑法院立案受理物业纠纷案件325件，其中调解结案205件，撤诉33件，调撤率为73%。

从对簿公堂到携手整改，昌邑法院用司法服务的闭环逻辑打通基层治理“末梢神经”。在这里，法律文书不是冷冰冰的文字，而是带着民生温度的整改指南；法官不仅定分止争，更化身社区治理质检员。这种将“坐堂问案”变为“上门督案”的实践，正是新时代“枫桥经验”的生动注脚，也为破解物业纠纷这一城市治理“老大难”提供了昌邑方案。